תמ"א 1\38 – חיזוק ועיבוי, תמ"א 2\38 – הריסה ובנייה, ופינוי-בינוי: הבדלים שחשוב לדעת

התחום של התחדשות עירונית מכיל מספר אפשרויות פרויקט שונות, וחשוב להבין את ההבדלים ביניהם על מנת להבטיח שהדיירים יקבלו את המענה המתאים ביותר לצרכים שלהם. שלושה סוגי פרויקטים מרכזיים קיימים בתחום, וכל אחד מהם מצריך גישה שונה, הן מבחינת התכנון והן מבחינת הליווי המשפטי:

1. תמ"א 1\38 – חיזוק ועיבוי

תוכנית תמ"א 1\38 מתמקדת בחיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980, כדי לעמוד בתקן רעידות אדמה. בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ, הבניין נשאר במקומו, אולם מבוצעים בו שיפוצים חשובים שמטרתם לעמוד בדרישות הבטיחות. חיזוק המבנה עשוי לכלול תוספות בנייה כמו מרפסות, חדרים נוספים או מעלית, ושדרוג מערכות תשתית. עם זאת, המבנה עצמו לא נהרס, אלא רק מחוזק ושודרג.

2. תמ"א 2\38 – הריסה ובנייה

בפרויקטים של תמ"א 2\38 – הריסה ובנייה, המצב שונה לחלוטין. כאן, הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. בדרך כלל, פרויקטים אלו נעשים כאשר המבנה לא מתאים לשיפוץ או חיזוק, או כאשר יש צורך להוסיף או לממש זכויות בנייה, להגדיל את שטח הדירות ולהתאים את המבנה והאיזור לדרישות המודרניות.

היתרון המרכזי של פרויקטים מסוג זה הוא שהדיירים מקבלים דירות חדשות לחלוטין, לרוב גדולות יותר, בעלות מתקנים משודרגים ותשתיות חדשות. זהו תהליך שמחייב ידע תכנוני ומקצועי רחב, וכולל שלבים של משא ומתן עם היזמים, ניהול תהליכים רגולטוריים ומסמכים משפטיים. משרדנו מתמחה בלווי דיירים ומספק ליווי משפטי מקצועי ומקיף לכל נציגות דיירים המעוניינת בקידום בפרויקט מסוג זה.

3. פינוי-בינוי

בפרויקטים של פינוי-בינוי, מדובר בתהליך רחב היקף יותר שכולל הריסה מוחלטת של מקבץ בניינים ישנים (מעל ל-24 יחידות דיור ישנות) ומבנה חדש יוקם באותו המקום או בסמוך. לעיתים קרובות מדובר בשכונות או אזורים שלמים, ולא בבניין בודד. בפרויקטים אלו, מפנים את הדיירים מדירותיהם לתקופת בניית המבנה החדש (משך הזמן משתנה מפרויקט לפרויקט). לבסוף מקבלים בעלי הדירות הישנות, דירות חדשות במבנים חדשים שנבנו במקום. פרויקטים אלה גם כוללים שדרוג תשתיות עירוניות וכוללים בתוכם שינויי תכנון עירוני רחבים יותר ופיתוח מרחב עירוני שלם.

פינוי-בינוי מיועד לרוב לאזורים עירוניים ישנים או לא יעילים מבחינה תכנונית, ולעיתים מצריך תהליך מורכב של משא ומתן עם הדיירים ועם הרשויות המקומיות. כאן, המשרד שלנו מבצע גם ייעוץ משפטי וייצוג של דיירים בתהליך מול היזמים, הרשויות המקומיות ומוסדות המדינה.

הגנות לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי: מדוע זה קריטי?

בשנים האחרונות, תחום ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי-בינוי הפך לאחד הנדבכים המרכזיים בשוק הנדל”ן בישראל. פרויקטים אלו, המבקשים לחדש שכונות ולשפר את איכות החיים של התושבים, כוללים פוטנציאל רב אך גם אתגרים לא מבוטלים.

אחד ההיבטים המרכזיים בפרויקטים מסוג זה הוא הצורך להבטיח את זכויותיהם והגנותיהם של בעלי הדירות הקיימות. מאמר זה יסביר מדוע ההגנות הן קריטיות, מה הן ההגנות המרכזיות שיש לדרוש, וכיצד עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לכם, בעלי הדירות, למצות את זכויותיכם באופן מיטבי ולרכוש ביטחון ואמון בהליך עד להצלחה.

מדוע ההגנות חשובות?

בעלי הדירות הם הלב הפועם של כל פרויקט התחדשות עירונית. בלי הסכמתם ותמיכתם, הפרויקט לא יוכל לצאת לפועל. עם זאת, לצד הפוטנציאל לרווח כלכלי ולשיפור איכות החיים, פרויקטים אלו כוללים סיכונים:

1. חשש לאובדן קניין: תקלות בהליך המשפטי או כשלי יזם עלולים להוביל למצבים בהם בעלי הדירות יאבדו את דירותיהם ללא כל תמורה הולמת.
2. עיכובים בפרויקט: עיכובים בתכנון או בביצוע עלולים לגרום לבעלי הדירות להישאר ללא קורת גג או להפסיד כספים.
3. תלות ביזם: במידה והיזם לא עומד בהתחייבויותיו, בעלי הדירות עלולים למצוא עצמם במבוי סתום.

הגנות מרכזיות שיש לדרוש בפרויקט

כדי להבטיח את זכויותיכם כבעלי דירות, חשוב לכלול בהסכם עם היזם מספר מנגנוני הגנה קריטיים:

1. ערבויות חוק מכר:

היזם מחויב לספק ערבויות בנקאיות או אחרות המבטיחות שבעלי הדירות יקבלו את התמורה המוסכמת, גם במקרה של קריסת הפרויקט או חברת היזם.

2. הסכם פינוי ובינוי ברור:

ההסכם חייב לכלול לוחות זמנים מוגדרים, הגדרת שלבי הפרויקט, ופירוט של התנאים לכל שלבי ההליך , מהחתימה על ההסכם ועד לאחר מסירת הדירות החדשות לבעלים ורישומם בטאבו, ואף שנים לאחר מכן.

3. מגורים חלופיים:

יש לוודא שהיזם מממן דיור חלופי בתקופת הבנייה, כולל כיסוי הוצאות המעבר והוצאות נוספות.

4. ביטוח:

ביטוח נרחב לדירות (כשווי הדירות החדשות) ולפרויקט עצמו, כך שבעלי הדירות מוגנים בכל מקרה של נזק בלתי צפוי.

5. פיקוח משפטי וליווי צמוד:

עורך דין מנוסה בתחום יוודא שהזכויות שלכם נשמרות ושההסכם מגן עליכם בצורה הטובה ביותר.

כיצד עורך דין יכול לסייע?

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ובפינוי-בינוי הוא גורם קריטי בהצלחת הפרויקט ובשמירה על זכויותיכם. תפקידו כולל:

• משא ומתן מול היזם: השגת תנאים מיטביים עבור בעלי הדירות.

• בחינת ערבויות: בדיקה שהערבויות הניתנות עומדות בדרישות החוק ובתקנים הגבוהים ביותר.

• פיקוח על לוחות זמנים: לוודא שהפרויקט מתקדם בהתאם לתכנון.

• טיפול בסכסוכים: במקרים של חילוקי דעות, עורך הדין פועל לפתרונם בצורה המקצועית והמהירה ביותר, לכן אנו גם מגשרים לא מעט בסכסוכי שכנים או סכסוכי דיירים-יזם.

לסיכום

פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי מציעים הזדמנות אדירה לשדרוג איכות החיים ולהשבחת הנכס, אך דורשים תשומת לב מיוחדת להבטחת ההגנות המשפטיות של בעלי הדירות. ליווי משפטי מקצועי הוא המפתח להבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה חלקה ושזכויותיכם יישמרו לאורך כל הדרך.

אם אתם בעלי דירות השוקלים להיכנס לפרויקט מסוג זה, צרו קשר עוד היום, נקבע פגישה ונדבר על הדרך הטובה והכלכלית ביותר להשבחת הנכס שלכם.

למה לבחור במשרדנו?

ההתמחות שלנו היא בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואנו מציעים ליווי מקצועי, אישי ומקיף לכל דייר המעוניין להיכנס לפרויקט כזה. אנחנו דואגים לכל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והרגולטוריים של התהליך, כולל:

• הסכמים עם יזמים: אנו מסייעים לדיירים לשמור על זכויותיהם ולוודא שהיזם יעמוד בכל התחייבויותיו.
• הסדרת המיסוי: תכנון מיסוי מראש כדי להימנע מבעיות כלכליות בעתיד.
• התמודדות עם בעיות בירוקרטיות: אנו מסייעים מול הרשויות השונות ומבצעים את כל הפעולות הדרושות כדי להבטיח שההליך יתנהל בצורה חלקה.

אם אתם מעוניינים לדעת יותר על תמ"א 2\38 – הריסה ובנייה או על פינוי-בינוי ולבצע את התחדשות המתחם שלכם בצורה מקצועית ויעילה, משרדנו כאן כדי להבטיח לכם את ההצלחה בפרויקט.

צרו קשר עכשיו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי וליווי מותאם אישית לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.